خرید زمین همیشه یکی از سرمایه‌گذاری‌های سنتی و محبوب در ایران بوده است. رشد قیمت زمین بیش از نرخ تورم سالانه و گاهی هم بیش از رشد قیمت مسکن، در کنار سبک‌تر بودن ارزش معاملۀ آن به نسبت واحد مسکونی ساخته‌شده، موجب استقبال سرمایه‌گذاران از این بازار شده است. واحدهای مسکونی با گذر زمان مستهلک می‌شوند و قیمت آن‌ها کاهش می‌یابد؛ اما زمین استهلاکی ندارد و به همین دلیل، در چند سال اخیر بیشتر محل توجه سرمایه‌گذاران بوده و رشد قیمتی بیشتری داشته است. در مسیر این سرمایه‌گذاری، نکات ریز و بسیار تأثیرگذاری وجود دارد که گاه به کلی ورق را برمی‌گرداند و سرمایۀ ما را در دام کلاهبرداران گرفتار می‌کند. آگاهی از این نکات و شیوه‌ها، پیش از معاملۀ زمین بسیار ضروری و حیاتی است.

1. فروش یک زمین به چند نفر
یکی از شیوه‌های رایج کلاهبرداری این است که فروشنده با تنظیم اسناد و اوراق جعلی، یک زمین را هم‌زمان به چند نفر می‌فروشد و متواری می‌شود.
پیشگیری: اسناد ملک را به دقت بررسی کنید. استعلام‌های لازم را که در انتهای همین مطلب معرفی می‌شوند، بگیرید و حتماً معامله را در دفاتر اسناد رسمی معتبر انجام دهید.

2. فروش زمین غیر
یکی دیگر از روش‌های کلاهبرداری، فروش زمین فرد دیگری است. ممکن است شخص زمینی را که اسناد آن نزد او امانت است، بفروشد. همچنین ممکن است فردی زمینی را که به عنوان مهریه، هبه و... به دیگری واگذار کرده بفروشد یا برای انجام امور اداری یا وراثتی از صاحب ملک وکالت‌نامه داشته باشد و بدون اطلاع او زمینش را بفروشد.
پیشگیری: موقع معامله باید شخصی که اسناد رسمی به نام او تنظیم شده حتماً حضور داشته باشد و معامله و پرداخت وجه با حضور او انجام شود.

3. فروش زمین با قیمت بسیار بیشتر از ارزش واقعی آن
افراد سودجو زمین‌های بی‌ارزشی را که امکان کشاورزی و باغ‌سازی ندارند، با صحنه‌سازی به عنوان زمین مرغوب با بهای زیاد می‌فروشند. آن‌ها زمینی را که آب لازم برای کشاورزی ندارد، با آبیاری به وسیلۀ تانکرهای آب به زمین باغ و ویلا تبدیل می‌کنند و به عنوان زمین مرغوب کشاورزی می‌فروشند. بعد از معامله، به دلیل نبود آب لازم، زمین خشک و بی‌ارزش می‌شود.
پیشگیری: هنگام معامله دربارۀ سابقۀ زمین و ویلای مدنظر تحقیق کنید و از همسایه‌ها دربارۀ آن پرس‌وجو کنید.

4. فروش زمین توقیف‌شده یا رهنی
افراد زمین‌هایی را می‌فروشند که بنابر احکام قانونی توقیف شده‌اند یا در رهن و گرو مؤسسات قانونی هستند. شخص کلاهبردار با اطلاع از احکام مربوط، قبل از صدور حکم زمین را می‌فروشد. در این حالت، پس از ابلاغ حکم معامله باطل است و خریدار ضرر می‌کند.
پیشگیری: حتماً قبل از معامله دربارۀ زمین مدنظر استعلامات لازم را دریافت کنید.

5. فروش زمین با امکانات جعلی
افراد سودجو زمین یا ویلایی را با تمام امکانات، شامل آب، برق، گاز و... می‌فروشند؛ ولی در واقع، مورد معامله هیچ کدام از این امکانات را ندارد و آب و برق و دیگر امکانات آن به صورت موقت از املاک کناری تهیه شده است. در این مواقع، خریدار زمین یا ویلا را به دلیل داشتن امکانات کامل با بهایی بیشتر از ارزش واقعی می‌خرد و متضرر می‌شود.
پیشگیری: حتماً قبل از معامله، مستندات امکانات را بررسی کنید و از اداره‌های مرتبط استعلام بگیرید.

6. فروش زمین‌های خارج از محدودۀ شهری با عنوان زمین مربوط به شهرک‌سازی
افراد زمین‌های خارج از محدودۀ شهری را با عنوان زمین‌های شهرک در حال احداث تفکیک می‌کنند و می‌فروشند، در حالی که این زمین‌ها جزء زمین‌های ملی است و امکان خرید و فروش آن‌ها وجود ندارد. گاهی نیز زمین‌های بایر و بی‌ارزش را با عنوان زمین‌های موجود در طرح‌های شهری و دارای امکانات شهری می‌فروشند، در حالی که این زمین‌ها فاقد امکانات و عملاً بی‌ارزش هستند.
پیشگیری: حتماً قبل از معامله، استعلام‌های لازم را از شهرداری و ادارۀ مسکن و شهرسازی دریافت کنید و مطمئن شوید زمین داخل طرح است.

7. خرید زمین بدون پرداخت وجه توافق‌شده
خریدار به صورت قانونی ملک شما را می‌خرد و اعلام می‌کند بهای آن را بعد از انتقال رسمی سند می‌پردازد یا میزان اندکی را پرداخت می‌کند و مابقی را طبق توافق بعداً به شما خواهد پرداخت. در این مواقع، بعد از انتقال سند، زمین شما متعلق به خریدار است و او فقط از لحاظ قانونی به فروشنده بدهکار است و اجازۀ فروش یا تصرف در آن را دارد.
پیشگیری: حتماً مبلغ معامله را به طور کامل قبل از انتقال رسمی دریافت کنید. در صورت فروش اقساطی، شرط ابطال معامله به دلیل پرداخت نکردن و شروط لازم دیگر را در مبایعه‌نامه قید کنید.

8. فروش با استفاده از تبلیغات گسترده
زمین بی‌ارزش با تبلیغات دروغ و گسترده، تحت عنوان ملک استثنایی و به اصطلاح اکازیون، با بهای چندین برابر ارزش واقعی آن به فروش می‌رسد.
پیشگیری: هرگز فریب تبلیغات واهی را نخورید. موقع معامله با ترس از دست دادن یک موقعیت استثنایی عجله نکنید و تحقیقات کاملی دربارۀ زمین و ارزش واقعی آن انجام دهید.

9. استفاده از ابزار تقلبی و جعلی هنگام معامله
افراد سودجو هنگام معامله از خودکارها و جوهرهای جعلی استفاده می‌کنند که با حرارت یا در اثر گذر زمان پاک می‌شوند. شخص کلاهبردار وجه را دریافت می‌کند و عملاً هیچ چیز به فروش نرسیده است.
پیشگیری: حتماً در دفترخانۀ معتبر و با خودکار و جوهر مشترک انتقال اسناد را انجام دهید.

10. فروش املاک غیر در دفاتر اسناد رسمی جعلی
در برخی نمونه‌های نادر، کلاهبرداران دفاتر اسناد رسمی جعلی تأسیس می‌کنند و با تنظیم مبایعه‌نامۀ جعلی، املاک دیگری را می‌فروشند و متواری می‌شوند.
پیشگیری: قبل از انجام هر گونه معامله، با مراجعه به پایگاه استعلام کانون سردفتران و دفتریاران قوۀ قضائیه از اعتبار دفترخانۀ اسناد رسمی مدنظر مطمئن شوید.

حتماً پیش از خرید زمین، تمام این استعلام‌ها را با دقت و بدون عجله انجام دهید تا در دام کلاهبرداران گرفتار نشوید:

1. استعلام سند زمین
با این استعلام:
- اعتبار فروشنده و زمین مشخص می‌شود.
- کارشناسان مدارک مالک و زمین را بررسی می‌کنند.
- یک زمین به چند نفر فروخته نمی‌شود.
- وام‌دار بودن سند و در رهن بودن آن مشخص می‌شود.
- اگر زمین بدهی یا جریمه‌ای دارد، تسویه می‌شود.

در روش حضوری استعلام سند ملک، مالک یا وکیل مالک با در دست داشتن مدارک شناسایی معتبر، به یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی کشور مراجعه می‌کند و از وضعیت اسنادی که به اسم آن‌ها ثبت شده، استعلام کتبی دریافت می‌کند. در صورت لزوم، همۀ پلاک‌های ثبتی که به نام فرد ثبت است به همین شکل استعلام گرفته و نمایش داده می‌شود.
در روش برخط و غیرحضوری با داشتن اطلاعاتی مانند کد پیگیری، شناسۀ ملک یا شناسۀ یکتا وارد سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می‌شوید و استعلام سند مدنظر خود را دریافت می‌کنید.

2. استعلام مجوزهای وکالت طرف فروشنده
در صورتی که فروشنده با در دست داشتن وکالت‌نامه قصد فروش زمین شخص دیگری را داشته باشد، حتماً باید با تهیۀ یک نسخۀ کپی از وکالت‌نامه و مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، از صحت و سلامت وکالت‌نامه و حوزۀ اختیارات آن مطمئن شوید.

3. استعلام سند زمین از شهرداری
در این استعلام، کاربری زمین، بودن یا نبودن آن داخل طرح و بافت شهری بودن و بدهی‌های آن به شهرداری مشخص می‌شود. فروشنده باید با درخواست کتبی‌ای که دفترخانه صادر کرده، به شهرداری مراجعه کند. در شهرداری تمام بدهی‌های زمین شامل هزینۀ عوارض نوسازی ساختمان و زمین، هزینۀ جمع‌آوری زباله، فیش آموزش و پرورش، هزینۀ آماده‌سازی و... مشخص می‌شود. مالک آن‌ها را می‌پردازد و پاسخ استعلام به صورت مکتوب به مالک تحویل داده می‌شود.

4. استعلام سند زمین از دارایی
فروشنده با در دست داشتن اصل سند یا خریدار با همراه داشتن کپی سند، از وضعیت بدهی دارایی زمین اطلاع کسب می‌کند. ممکن است زمین از محل نقل و انتقال‌های قبلی بدهی مالیاتی داشته باشد که تمام این بدهی‌ها بر عهدۀ فروشنده است و پیش از نقل و انتقال جدید باید تسویه شود. اطلاع نداشتن از بدهی قبلی زمین به دارایی موجب انتقال بدهی به خریدار و ضرر او می‌شود.