یکی از معاملات مهم و پراسترس هر شخص در زندگی، خرید یا فروش ملک است. شاید از دست رفتن بخش اندکی از سرمایه در معامله‌ای کوچک، چندان ناراحت‌کننده نباشد و به سرعت جبران شود؛ اما درشت بودن ارقام معاملات بازار مسکن، حساسیت آن و همچنین انگیزۀ کلاهبرداران را برای ورود به این بازار و فریب افراد افزایش داده است. متأسفانه، بسیاری افراد به دلیل ناآگاهی از نکات مهم هنگام معاملۀ مسکن، در دام این شیادان گرفتار می‌شوند و سرمایۀ خود را از دست می‌دهند. در این مطلب قصد داریم با رایج‌ترین روش‌های کلاهبرداری هنگام خرید و فروش ملک و راه‌های پیشگیری از آن‌ها آشنا شویم تا از دام کلاهبرداری‌های مالی در امان باشیم.

در این نوع کلاهبرداری، شخص با جعل وکالت‌نامه خود را نماینده یا وکیل صاحب ملک معرفی کرده و با ارائۀ دلایلی مانند حضور نداشتن صاحب ملک در کشور یا ناتوانی‌ جسمی او، اقدام به سودجویی و کلاهبرداری در خرید و فروش ملک می‌کند.

پیشگیری: در چنین مواقعی، حتماً پیش از معامله، با مراجعه به دفاتر ثبت اسناد رسمی از صحت وکالت‌نامه اطمینان یابید.

در این حالت، دفاتر املاک نامعتبر ملکی را به شما نشان می‌دهند؛ اما در قرارداد، مشخصات ملک دیگری را قید می‌کنند که یا اصلاً وجود خارجی ندارد، یا با مشخصات ملک بازدیدشده کاملاً مغایر است.

پیشگیری: حتماً با دقت تمام مشخصات درج‌شده در قرارداد را بررسی کنید و با واحد بازدیدشده تطبیق دهید.

گاه کلاهبرداران با استفاده از قول‌نامه و سند عادی، ملکی را که در رهن بانک بوده است، می‌فروشند. بر اساس مادۀ 793 قانون مدنی، راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن ‌باشد مگر به اذن مرتهن؛ یعنی مالکی که ملک را به رهن بانک درآورده، بدون اجازۀ بانک حق تصرف در آن ندارد. از این رو، توجه داشته باشید اگر قصد خرید ملکی را دارید که در رهن بانک است، باید این نکته و مدت زمانی که ملک در رهن است، در قرارداد ذکر شود.

پیشگیری: حتماً پیش از خرید ملک، از بانک‌ها (به خصوص بانک مسکن که تسهیلات مسکن می‌دهد و بیشتر اسناد در رهن این بانک است) استعلام سند را بگیرید. در صورتی که ملک در رهن بانک بود، حتماً این نکته و مدت زمان آن را در قرارداد درج کنید.

برخی سودجویان و کلاهبرداران با شناسایی املاکی که مدت‌¬ها از مالکان‌شان خبری نبوده، سند جعل می‌کنند و با استفاده از اسناد جعلی و گاه با همدستی دفاتر املاک، این واحدها را می‌فروشند.

پیشگیری: حتماً با مراجعه به ثبت اسناد یا دفاتر رسمی، از صحت سند و مالک مطمئن شوید. بهتر است دربارۀ مالک و ملک مدنظر، از اهالی آن محل و همسایه‌های مجاور تحقیق کنید.

بسیاری مواقع، کلاهبرداران پس از تنظیم قرارداد در دفتر املاک، با استفاده از سند ملک در دفتر املاک دیگری اقدام به فروش همان ملک می‌کنند. در بیشتر این نمونه‌ها، قراردادها به صورت داخلی تنظیم و امضا می‌شود و در سامانۀ یکپارچۀ معاملات مسکن ثبت نمی‌شود. به همین دلیل، پیشینه‌ای از معاملات صورت‌گرفته روی ملک در دسترس نیست.

پیشگیری: حتماً در صورت تصمیم به خرید ملک، قرارداد رسمی خود را در سامانۀ یکپارچۀ معاملات مسکن ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کنید. پیش از معامله نیز از سامانه استعلام بگیرید. تا پایان فرایند انتقال سند، با ذکر تاریخ در قولنامه، سند نزد مشاور املاک معتبر به امانت بماند و این مسأله در متن قولنامه تصریحاً قید شود.

گاه کلاهبرداران خود را نمایندۀ افراد حقوقی یا شرکت‌ها معرفی می‌کنند و املاک تحت مالکیت آن شرکت‌ها را می‌فروشند.

پیشگیری: حتماً ابتدا با مراجعه به دفاتر رسمی ثبت اسناد رسمی، از صحت وکالت‌نامه یا اعطای رسمی نمایندگی به شخص مدعی اطمینان یابید. مراقب باشید که حق فروش املاک در متن نمایندگی یا وکالت‌نامه قید شده باشد. با تماس یا مراجعۀ حضوری به شرکت مربوط نیز اطلاعات تکمیلی بیشتری کسب می‌کنید.

گاه شخصی که ملک را اجاره کرده، پس از مدتی خود را مالک معرفی می‌کند و ملک اجاره‌ای را می‌فروشد.

پیشگیری: به ادعای طرف مقابل یا دفاتر املاک اکتفا نکنید و مشخصات مالک در سند را با مشخصات کارت ملی فروشنده مطابقت دهید. تحقیقات محلی از همسایگان نیز راه‌گشا است.

گاهی خریدار در ابتدای معامله هزینه را تمام و کمال پرداخته؛ اما فروشنده ادعا کرده ملک را نفروخته و حاضر نشده سند را به نام خریدار بزند یا فروشنده بعد از دریافت وجه متواری شده و به تعهدات خود عمل نکرده است. همچنین ممکن است فروشنده سند خود را به صورت کامل و قانونی به نام خریدار منتقل کند؛ اما خریدار ادعا کند ملکی نخریده‌ و خانه از اول به نام او بوده است و پول باقی‌مانده را پرداخت نکند. گاهی اوقات هم فروشنده تعهداتی مانند تجهیز ملک به سیستم سرمایش و گرمایش را انجام نمی‌دهد.

پیشگیری: تمام اطلاعات لازم، اعم از ریزترین تعهدات، زمان و مراحل پرداخت و انتقال سند را در متن قرارداد رسمی اولیه قید کنید. حتماً پرداخت را مرحله‌ای انجام دهید و بخشی از مبلغ را برای روز انتقال سند نگه ‌دارید. بهتر است در متن قرارداد جریمه‌های زیادی برای انجام ندادن تعهدات هر یک از طرفین لحاظ کنید.

اگر بدون بازدید از واحد اصلی و فقط با استناد به گفتۀ مشاوران املاک که این واحد نیز مشابه واحد دیگری است، ملکی بخرید، ممکن است پس از رجوع به واحد اصلی با کسری‌هایی مواجه ‌شوید و امکانات ملک نظیر سیستم تهویه، گرمایش و لوله‌کشی ناقص باشد.

پیشگیری: پیش از عقد قرارداد، از صحت اطلاعاتی که دربارۀ ملک گفته می‌شود اطمینان یابید. سیستم گرمایشی، قبض‌های آب و برق و نکته‌هایی از این دست، جزء کارهایی است که مالک قبلی ملک باید آن‌ها را به وضعیت ثابتی رسانده باشد. پس از عقد قرارداد و واگذاری سند، تمام این عوامل مربوط به مالک فعلی خواهد شد و مالک قبلی در قبال آن مسئولیتی ندارد.

در این حالت، شخص کلاهبردار ملک را مهریۀ همسرش می‌‌کند. سپس ملک را می‌فروشد و به خارج از کشور می‌رود. در همین حین، همسرش مهریۀ خود را طلب می‌کند و با طرح شکایت در دادگاه، رأی به ابطال معامله می‌دهد؛ چون مهریه بوده است. زن هم ملک را می‌فروشد و به خارج از کشور نزد همسر کلاهبردار خود می‌رود!

پیشگیری: حتماً پیش از عقد قرارداد اصل سند را رؤیت کنید و استعلامات لازم را از دفاتر اسناد رسمی، شهرداری و ادارۀ مالیات دریافت کنید.

گاهی کلاهبردار بدهی مالیاتی دارد و ادارۀ مالیات حکم حقوقی مصادرۀ اموال را می‌گیرد؛ اما تا بازداشت سند دو ماه زمان نیاز است و در این مدت، شخص ملک را می‌فروشد و به خارج از کشور می‌رود. سپس دادگاه حکم می‌دهد که فروش ملک بعد از مصادرۀ اموال صورت گرفته و بنابراین، معامله باطل است و ملک از خریدار بازپس گرفته می‌شود.

پیشگیری: حتماً پیش از عقد قرارداد اصل سند را رؤیت کنید و استعلامات لازم را از دفاتر اسناد رسمی، شهرداری و ادارۀ مالیات دریافت کنید.

یکی دیگر از روش‌های کلاهبرداری ملکی، استفاده از خودکار و استامپ پاک‌شو شخصی است. گاه طرف فروشنده امضا و اثر انگشت خود را با خودکار و استامپ شخصی انجام داده و پول را دریافت کرده است. بعد از مدتی، جوهر امضا و اثر انگشت روی برگۀ مبایعه‌نامه پاک شده و علاوه بر اینکه اثبات این قضیه بسیار دشوار است، استرس قانونی برای خریدار قرارداد و بنگاه مربوط دارد.

پیشگیری: بهتر است طرفین قرارداد با خودکار و استامپی که متعلق به مدیر دفتر املاک است، امضا کنند و اثر انگشت بزنند.

سعی کنید پیوسته دانش و آگاهی خود را در زمینۀ قوانین و مقررات مربوط به معاملات هر بازاری که با آن سروکار دارید، به‌روز نگه دارید. مشاوران حقوقی هم در بسیاری مواقع، از بروز بسیاری مخاطرات مالی جلوگیری می‌کنند.

به طور کلی، در معاملات ملک:

1. به راحتی اعتماد نکنید!
به صحبت‌های اشخاص اعتماد نکنید و فریب ظاهر را نخورید. همیشه جانب احتیاط را رعایت کنید. طمع نکنید. اگر قیمت ملک کمتر از ارزش واقعی آن است، به این موضوع شک کنید.

2. عجله نکنید!
ترس از پشیمان شدن طرف معامله یا نگرانی از کاهش ارزش پول به علت نرخ تورم بالا، از دلایل عجلۀ افراد در معاملات ملکی است. در صورتی که در معاملات ملکی باید اصل هم‌زمانی را در نظر بگیرید. هم‌زمانی در معاملات به این معنا است که هر دو طرف قدم‌ به ‌قدم در راستای اجرایی کردن معامله پیش بروند و در هر مرحله، میزان مشابهی از تعهدات خود را اجرا کنند.

3. مشاوران املاک مجاز را بشناسید.
فقط مشاوران املاکی معتبرند که از اتحادیۀ مشاوران املاک، مجوز رسمی برای کار خود داشته باشند. صرف داشتن مغازه‌ای که بر سردر آن عبارت «مشاور املاک» نوشته شده، برای تنظیم قرارداد کفایت نمی‌کند. به مشاوران املاکی مراجعه کنید که مجوز دارند؛ زیرا این امر به عنوان شاهدی بر معامله، تضمین‌کنندۀ صحت حقوقی معامله است.
با مراجعه به بخش «جست‌و‌جوی مشاوران املاک مجاز» در وب‌سایت سامانۀ‌ ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور به آدرس www.iranamlaak.ir از مجاز بودن بنگاهی که به آن مراجعه کرده‌اید، اطمینان یابید.

4. کد رهگیری دریافت کنید.
هنگام انجام معاملات ملکی، حتماً کد رهگیری املاک را دریافت کنید. کد رهگیری، کدی سیزده‌رقمی است که در صفحۀ چهارم مبایعه‌نامه و در سمت چپ پایین برگه ثبت شده است. این کد رهگیری هنگام ثبت معامله در سیستم، به شمارۀ همراه خریدار و فروشنده نیز ارسال می‌شود.

5. مدارک را دقیق بررسی کنید.
مدارک شناسایی و وکالت‌نامۀ قانونی فروشنده یا امضاکنندگان قرارداد را دقیق بررسی کنید. وضعیت ملک و سند معامله را بررسی کنید. حتماً وضعیت ملک را از نظر ثبت در دفتر اسناد، مشاعات ساختمان، توابع و ملحقات، ورثه‌ای، وثیقه‌ای و توقیفی بودن بررسی نمایید.
اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند. لذا پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شوید. اگر نکتۀ مبهمی دربارۀ وضعیت سند مالکیت مشاهده می‌کنید، رودربایستی نکنید و تمام نکاتی را که حاکی از بی‌شک و شبهه بودن ملک مدنظر است، از فروشنده طلب کنید. برخی زمین‌ها در محدودۀ طرح تفصیلی قرار گرفته‌اند که اصطلاحاً گفته می‌شود درون طرح قرار دارند. بنابراین، قبل از خرید زمین باید دربارۀ مشمول طرح نبودن ملک مربوط مطمئن شوید.

6. از بانک استعلام بگیرید.
چنانچه خریدار می‌خواهد چک بدهد، حتماً قبل از معامله و دریافت چک‌ها از بانک در خصوص اعتبار صاحب چک و سابقۀ چک برگشتی وی استعلام بگیرید.

7. شریک جرم نشوید!
اگر متوجه شدید ملکی که خریده‌اید قبل از اینکه به شما فروخته شود به شخص دیگری فروخته شده، از فروختن آن ملک به دیگری اجتناب کنید. این عمل کلاهبرداری (انتقال مال غیر) است و مجازات سنگین دارد.

8. فرصت را از دست ندهید!
چنانچه متوجه شدید ملک متعلق به شما بدون اجازۀ شما به دیگری فروخته شده، حتماً ظرف مدت یک ماه در قالب اظهارنامۀ رسمی به خریدار اطلاع دهید که این ملک متعلق به شما بوده و بدون اجازۀ شما به او فروخته شده است. در غیر این صورت، مرتکب جرم شده‌اید.

9. اول سند را رؤیت کنید!
پیش از امضای هر متن و قراردادی، اول اصل سند را رؤیت کنید. بهتر است با تهیۀ تصویری از اصل سند، ابتدا استعلامات لازم را از دفاتر اسناد، شهرداری و ادارۀ مالیات دریافت کنید.

10. دروغی به نام «اکازیون» را باور نکنید.
املاک اکازیون و خاص را هیچ وقت آگهی و اعلام عمومی یا در بوق و کرنا نمی‌کنند. صنف املاکی‌ها در این زمینه مثالی دارند که می‌گوید: «اونی که الماس داره فریاد نمی‌زنه. تبلیغ و داد زدن مال بلال‌فروشه.» ملک‌هایی که به نام اکازیون در بوق و کرنا معرفی می‌شوند، معمولاً املاک باتلاقی (سخت‌فروش) هستند و املاک اکازیون واقعی به سرعت توسط خود املاکی‌ها یا افراد خاص خریداری می‌شود.

کلاهبرداران بازار مسکن بیشتر سراغ این املاک می‌روند:

• ملک‌های شراکتی
• ملک‌های دعوایی
• ملک‌های با صاحبان ناآگاه به اصول معامله
• ساختمان‌های با قابلیت پیش‌فروش
• ملک‌های ورثه‌ای
• ملک‌های مشاع
• ملک‌های گرفتار در خلأ ثبتی
• ملک‌های قدیمی و کلنگی
• ملک خالی از سکنه به مدت طولانی
• ملک‌هایی بدون مالک معلوم و مشخص